Birou în Bucureşti - costuri, chirie şi utilităţi în 2016
Costurile lunare cu tot cu chirie cerută de proprietar, întreţinerea clădirii şi cheltuielile cu utilităţi variază între 9,3 euro/mp şi 20,9 euro/mp, potrivit unui studiu Esop.
Diferența între cele mai accesibile clădiri de birouri și cele mai noi și bine poziționate imobile este mai mult decât de la simplu la dublu. De exemplu, dacă o firmă intenţionează să închirieze un spaţiu de birouri cu o suprafaţă de 1.000 mp, găseşte în piaţă variante la care costurile lunare cu tot cu chirie cerută de proprietar, întreţinerea clădirii şi cheltuielile cu utilităţi, sunt între 10.500 euro şi 23.500 euro (între 10,5 si 23,5 euro/mp cost total), în funcție de calitatea clădirii alese şi zona în care se află.
De la acești termeni de prezentare comerciali, în urma unui proces de negociere (în care vom considera o marjă medie de 15% reducere la nivelul chiriei), chiriașul va putea închiria spațiul de 1.000 mp, în funcție de locația și calitatea lui, la un buget între 9.300 si 20.900 euro/lună.
„În București, birourile disponibile la închiriere la începutul acestui an în centre de afaceri se ridicau la aproximativ 654.000 mp. Cea mai mare parte din stocul de spații de birouri (56%) se află concentrat pe segmente de chirie lunară sub 11 euro/mp, în timp ce doar 23% revine spațiilor cu buget între 11,1 și 14 euro/mp și 20% spațiilor cu buget peste 14,1 euro/mp. O posibilă cauză a creșterii cu 11% a ponderii spațiilor sub 11 euro/mp/lună în 2016 față de anul precedent poate fi reprezentată de relativa scădere a interesului pentru acest tip de spațiu, scădere înregistrată progresiv încă din 2015, în favoarea birourilor cu chirii medii, 11,1-14 euro/mp”, afirmă Alexandru Petrescu, Managing Partner al ESOP Consulting / CORFAC International.
Atenție la costurile lunare cu spațiul de birouri, acestea nu constau doar în chirie, ci și în costuri cu întreținerea clădirii și cheltuieli cu utilitățile.
Costurile cu întreținerea variază între 1,5 și 4 euro/mp/lună, iar costurile cu utilitățile, care se adaugă la chiria lunară și la întreținere variază între 0,5 euro/mp/lună şi 1,2% euro/mp/lună.
Pentru un spațiu de birouri, aflat într-o clădire de birouri dintr-un turn de ultimă generație de clasă A din zona Barbu Văcărescu trebuie alocat lunar un buget de 20,2-24,2 euro/mp, din care chiria datorată proprietarului este de 16-19 euro/mp, costurile de întreținere de 3,5-4 euro/mp, la care se mai adaugă între 0,5 și 1,2% cheltuieli cu utilitățile.
În schimb, un spațiu de birouri în zona Domenii, construit în urmă cu 7-10 ani și în prezent considerat de clasă B, va fi oferit în piață la un nivel de chirie între 11,5-14,5 euro/mp/lună, la care se adaugă cheltuieli de întreținere de aproximativ 2,5 euro/mp și utilități aproximativ 0,6-1 euro/mp.
În ceea ce privește un spațiu de birouri situat în zona Preciziei, într-un imobil construit înainte de 2000 și renovat și reamenajat recent în clădire de birouri, chiria solicitată va fi de 7,5 – 8,5 euro/mp, iar nivelul mentenanței și al utilităților vor fi de aproximativ 2 euro/mp, respectiv 1 euro/mp.
Oferta este mai mare pe segmentul birourilor ieftine, dar cererea actuală se îndreaptă de cele mai multe ori spre birouri medii sau superioare calitativ.
Modul de finanțare al imobilului și atractivitatea sa în fața chiriașilor sunt aspectele ce determină și perioada minimă de închiriere solicitată de proprietar pentru semnarea unui contract.
Astfel, proprietarii de spaţii de birouri de clasă A încheie contracte de regulă pe 5 ani, pe când cei de clădiri de clasă B şi C situate în zone mai periferice sau fără acces la metrou acceptă şi contracte şi de 1-2 ani. Zone premium sunt considerate zonele Charles de Gaulle, Aviatorilor, Victoriei.
„Estimăm că în perioada următoare se vor înregistra ușoare fluctuații ale nivelului chiriei nu atât in funcție de poziționarea geografică a unui imobil, cât mai ales de suprafețele disponibile la închiriere-pre-închiriere în cadrul acelui imobil și in imobilele concurente în zonă. Un grad mare de neocupare sau un proiect aflat în faza construcției, vor avea cel mai probabil termeni comerciali deosebit de competitivi”, afirmă Alexandru Petrescu, Managing Partner al ESOP Consulting / CORFAC International.
Vilele premium se închiriază sub preţul spaţiilor de birouri de clasă B din centre de afaceri
Chiria lunară într-o vilă interbelică, renovată, situată în zona de centru-nord este de 10-13 euro/mp, în timp ce pentru un spaţiu de birouri similar, în aceeaşi zonă, este de 11,5-14,5 euro/mp dacă se află într-o clădire de birouri nouă de clasă B şi 16-19 euro/mp dacă se află într-o clădire de birouri de ultimă generaţie de clasă A
