CE INFLUENTEAZA PROFITUL UNEI LOCUINȚE CUMPĂRATE PENTRU ÎNCHIRIERE
Locuinţele închiriate ajung la o rată de profit anuală între 6 și 8% pe an. Aceasta poate fi depăşită în unele situaţii, pentru același tip de proprietate, dar pentru diverse moduri de finanțare, mobilare și chiriași aleși, potrivit unei analize realizate de consultantul Nordis.
Florin Poștoacă, manager departament investiții, Nordis, a precizat: „Investiția imobiliară este ca o mică afacere, discutăm de produs, respectiv proprietatea în cazul de față, astfel încât apar costuri aferente închirierii, ce includ partea de marketing, mentenanța, taxe pe veniturile obținute și alte impozite ce trebuie achitate.”
Factorii care pot influența profitul unei locuințe cumpărate pentru închiriere, încă de la cumpărarea locuinței sunt:
Modul de finanțare – cash sau prin credit. Dacă locuința este achiziționată prin credit, trebuie luat în calcul și costul cu dobânda. Costurile cu dobânda și taxele bancare diferă foarte mult în funcție de moneda în care se ia creditul, de bancă, de scoringul celui care solicită creditul și de momentul în care se ia creditul. Cel mai rapid și simplu este să raportați rata de profit la dobânda anuală, pentru perioada creditului, atenție, calculate în aceeași monedă.
Indicat este să existe un raport optim calculat după interesele financiare personale, între avansul achitat și suma împrumutată. Astfel, dacă plătiți un avans mai mare, se poate închide creditul mai rapid, deci costurile cu dobânda sunt mai mici, dar totodată nu vă indisponibilizați toată suma necesară achiziției.
Taxele notariale, aferente transferului de proprietate, sunt rezonabile în România, dar trebuie să țineți cont și de acestea. Către notariat se achită între 1,2 și 1,4% din prețul de achiziție, suma care include onorariul notarului dar și taxele către ANCPI (Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate Imobiliară), pentru intabularea dreptului de proprietate.
Consultanța. Având în vedere că discutăm de o investiție, este recomandat să apelați la ajutorului unui agent imobiliar cu experiență, care să vă ghideze în acest proces. Costul acestor servicii variază între 2 și 3%, din prețul tranzacției, avantajele sale principale fiind: accesul la cele mai bune oportunități de investiție imobiliară din piață, consultanță de specialitate privind procesul de achiziție și apoi cel de închiriere, economie de resurse și mai ales de timp.
După achiziţionarea imobilului, proprietarul trebuie să aibă în vedere următoarele impozite:
- Din 2016, impozitele anuale pe proprietate, colectate de către administrațiile finaciare locale, sunt diferite în funcție de destinația pentru care este folosită locuința.
De exemplu, în cazul în care proprietatea este folosită pentru locuință, în sectorul 1 al Bucureștiului acest impozit este de de 0,2% din valoarea proprietății, dar dacă este închiriată de către o persoană juridică cu activitate de birou/comercial, impozitul este majorat până la 1,2% (adică o diferență de un punct procentual anual, care se scade din profit).
- Impozitul anual pe venituri din chirii (venituri din cedarea folosinței bunurilor) este în cuantum de12% din valoarea totală a chiriei pe un an, la care se adaugă 5,5% contribuție de asigurări sociale de sănătate (CASS), pentru o singură proprietate – prima și respectiv 16% din valoarea lunară a chiriei, la care se adaugă +5,5% CASS la a doua sau a treia sau a n proprietate.
Costurile cu pregătirea de închiriere a locuinței și mentenanța ei în timp trebuie, de asemenea, luate în considerare.
Mobilarea –cei mai mulți chiriași români preferă locuințele mobilate și cu băi și bucătării echipate. Procentul variază între 80 și 90%, în funcție de tipul de proprietate.
Amenajarea minimă pentru închiriere se face cu cel puțin 10% din prețul de achiziție.
Renovările între chiriași implică și ele niște costuri. Curente, la terminarea unui contract de inchiriere, sunt: curățenia generală, vopsitul pereților, eventual schimbarea mochetelor, reparații la mobilier, echipamente sanitare și electrocasnice, dar trebuie avută în vedere și înlocuirea acestora la 5-7 ani, în funcție de cât de bine sunt întreținute de chiriași.
Cheltuielile curente cu întreținerea spațiilor comune și în perioadele de neocupare; dacă apartamentul rămâne gol o lună sau mai multe, va trebui să acoperiți aceste sume, care pot reprezenta până la 10-15% din chiria solicitată pe un an.
Pentru obţinerea unui profit stabil este recomandabil ca proprietarul să stabilească o chirie medie de piață, pentru atragerea unor chiriași stabili, decât o chirie mai mare, dar care va aduce o fluctuație mai mare de chiriași și cu perioade mai lungi în care locuința va sta goală. În cazul din urmă caz proprietarul va trebui să acopere întreținerea spațiilor comune și să suporte neîncasarea chiriei, care se scade din profitul anual. Potrivit consultantului Nordis, marja de chirie care poate fi scăzută pentru a fi în zona de închiriere rapidă este de 5-10%.
Sursa:www.arenaconstruct.ro
