În acest an se vor finaliza peste 14.000 de locuinţe în Bucureşti şi împrejurimi, un număr record pentru piaţa rezidenţială locală. Numărul este mai mare cu peste 25% comparativ cu anul trecut.
Deşi gradul de absorbţie se păstrează ridicat, acesta va fi influenţat de actualele modificări ale condiţiilor din piaţă. “În ansamblu, există o corelaţie bună între ofertă şi cerere însă rămâne de văzut care va fi impactul final al legii dării în plată”, precizează Gabriel Voicu, director divizia New Homes Coldwell Banker Affiliates of Romania.
Ca şi în anul precedent, în 2016 oferta de locuinţe noi de calitate, cu o locaţie bună, este inferioară cererii. Apartamentele din blocurile de acest tip construite anul trecut au fost deja vândute şi în continuare există cerere solvabilă, apreciază Emanuel Poştoacă, general manager Nordis.
Vânzările îşi păstrează un ritm constant. De la începutul anului cererea pentru locuinţe noi a crescut în medie cu 8-10%, pentru cele sub 200.000 euro, estimează Andreea Comşa, director general Premier Estate Management.
Impactul legii dării în plată a început deja să se resimtă
Un prim efect al legii dării în plată s-a resimţit în piaţă încă de la finalul iernii, în sensul că proiectele rezidenţiale care aveau apartamente pe stoc au înregistrat vânzări semnificative. Această tendinţă se va menţine şi în perioada următoare, prefigurează Gabriel Voicu.
Faţă de anii trecuţi, fondurile Prima Casă au fost mult mai rapid absorbite din cauza nesiguranţei includerii acestui program sub incidenţa Legii dării în plată. “Încă nu se resimte impactul Legii dării în plată, limitat oricum de ultimele amendamente aduse legii. Suntem conştienţi că urmează o perioadă în care băncile îşi vor reorganiza activitatea conform noilor prevederi, în ceea ce priveşte sumele plătite în avans, condiţiile de acordare a creditelor etc., dar apoi vor reveni la o situaţie de «normalitate», conform noului cadru legislativ”, spune Emanuel Poştoacă.
Deocamdată, chiar dacă toate băncile mari au modificat condiţiile de acordare a creditelor ipotecare, există în continuare destule instituţii finanţatoare care au păstrat nemodificate condiţiile de eligibilitate iar acestea ar putea să absoarbă o parte din cererea existentă pe acest segment.
“Legea dării în plată a creat o stare temporară de incertitudine, care va conduce la un dezechilibru în piaţa imobiliară, în condiţiile în care multe locuinţe vor fi date în plată de către persoanele care au făcut investiţii dezavantajoase şi intenţionează să scape de acestea”, este de părere Andreea Comşa.
Ca urmare, Andreea Comşa crede că băncile vor avea un număr crescut de proprietăţi în portofoliu şi vor deveni reticente în a oferi credite ipotecare. Astfel, oferta va creşte şi cererea va scădea.
Impactul va fi resimţit şi asupra dezvoltărilor imobiliare noi. În momentul de faţă băncile sunt în plin proces de ajustare a strategiilor pentru a găsi noi modalităţi de a finanţa viitoare proiecte rezidenţiale. În situaţia în care băncile înăspresc condiţiile de creditare, vor fi încetinite dezvoltările de locuinţe noi a căror tranzacţionare nu este bazată exclusiv pe programul Prima Casă. Aceasta deoarece se va contura o situaţie cu un grad mare de risc pentru dezvoltatori. Acesta este şi motivul pentru care, momentan, investitorii şi dezvoltatorii nu se grăbesc să facă noi achiziţii până nu observă concret câteva dintre efectele legii dării în plată pe piaţa imobiliară, crede Andreea Comşa.
Una peste alta, piaţa rezidenţială va trece printr-o perioadă de reaşezare, suplimentarea fondurilor destinate achiziţiilor prin programul Prima Casă având rolul să uşureze această tranziţie. În plus, în contextul actual, Prima Casă capătă un rol social şi mai pregnant. Va exista o scădere a cererii care se finanţează prin credite ipotecare standard ca urmare a modificării condiţiilor de eligibilitate şi rămâne de vâzut dacă respectivii cumpărători vor migra către Prima Casă, respectiv către o locuinţă cu un preţ mai scăzut sau vor amâna achiziţia. “Cererea este însă una reală şi, pe termen mediu, se vor găsi diferite variante de finanţare alternativă”, consideră Gabriel Voicu.
Este improbabilă o creştere semnificativă a preţurilor anul acesta
Preţurile locuinţelor noi din Bucureşti s-au menţinut, în general, în primele luni ale anului curent. Aceasta chiar dacă au existat mici scumpiri pe anumite segmente. Respectivele scumpiri au fost generate de cererea în creştere datorată dorinţei cumpărătorilor de a realiza achiziţia înainte de epuizarea fondurilor Prima Casă şi înainte de modificarea condiţiilor de eligibilitate pentru accesarea unui credit ipotecar.
Raportat la o perioadă de 12 luni, o creştere sau o scădere de câteva procente nu poate fi considerată semnificativă, apreciază directorul diviziei New Homes din cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania.
O creştere considerabilă a preţurilor în acest an este improbabilă, ţinând cont că plafonul programului Prima Casă nu se va modifica. În ceea ce priveşte facilitatea de TVA 5%, chiar dacă plafonul existent a fost mărit la 450.000 de lei, locuinţele noi existente pe piaţă, care au o calitate mai bună, vor face dificilă creşterea preţurilor de către dezvoltatorii care până în prezent au vândut locuinţe în limita maximă a 380.000 de lei, consideră directorul general Premier Estate Management.
În schimb, în zona de nord a Capitalei preţurile se încadrează şi anul acesta pe un trend crescător. Acest trend ar trebui să se menţină până la sfârşitul anului, însă există mici semne de întrebare legate de implementarea Legii dării în plată, care ar putea perturba trendul. Dar exceptarea programului Prima Casă de la darea în plată şi valoarea limitată la 250.000 de euro a creditului care intră sub incidenţa legii dării în plată, vor face ca şocul resimţit de piaţa imobiliară să fie atenuat, este de părere managerul Nordis.
În prezent, metodele de finanţare pentru achiziţia locuinţelor diferă în funcţie de intervalul de preţ al proprietăţilor. Astfel, pe segmentul de masă (800-950 de euro pe metru pătrat util), cea mai mare parte a tranzacţiilor, peste 70%, se realizează prin Prima Casă, în timp ce pe segmentul mediu (1.000 – 1.700 de euro pe metru pătrat util) finanţările ipotecare deţin ponderea majoritară din tranzacţii, estimează Gabriel Voicu.
O altă metodă de finanţare preferată de cumpărători este şi sistemul ratelor la dezvoltator, datorită avantajelor precum dobânda redusă sau chiar inexistentă, timpul mic de achiziţie şi posibilitatea cumpărării unei locuinţe fără îndeplinirea criteriilor de eligibilitate impuse de bănci.
În centrul şi nordul Bucureştiului, preţurile proprietăţilor sunt în general medii şi mari, iar majoritatea achiziţiilor se fac prin finanţare proprie. Doar 20-25% dintre cumpărători aleg finanţarea bancară.
Investitorii au început să cumpere apartamente pentru închiriere sau revânzare
Investitorii au început să fie interesaţi de achiziţia de locuinţe noi, mai ales datorită faptului că închirierea lor oferă randamente mai bune comparativ cu un depozit bancar.
Investitorii actuali sunt total diferiţi faţă de cei din perioada de dinaintea declanşării crizei economice, care achiziţionau locuinţe în scopul revânzării ulterioare la un preţ mai ridicat.
În prezent, ţinând cont şi de stabilizarea preţurilor, tranzacţiile în scop investiţional se fac exclusiv cu scopul închirierii pe o perioadă îndelungată de timp, randamentele anuale potenţiale fiind de regulă situate între 7% şi 8% pe an.
„Aproximativ 5% din tranzacţii se încheie în scop investiţional, cererea actuală fiind una reală, bazată aproape exclusiv pe utilizatori finali, în timp ce în perioada 2006 – 2008 majoritatea tranzacţiilor erau încheiate în scop investiţional”, estimează Gabriel Voicu.
În cazul locuinţele noi din centrul şi nordul Bucureştiului există două tipuri de investitori: cei care cumpără apartamente ca să le închirieze ulterior, cu un randament între 5 şi 7 % şi cei care achiziţionează pachete de apartamente în proiecte aflate în stadii incipiente de construcţie, la preţuri preferenţiale. Atunci când proiectul este finalizat, prin revânzarea acestor unităţi, se obţine un profit cuprins între 20 şi 30%. Ponderea investitorilor se încadrează în zonele amintite între 15 şi 20% din totalul cumpărătorilor, precizează reprezentantul Nordis.
Pe de altă parte, unii investitori, obişnuiţi cu alte instrumente de investiţie, au optat pentru dezvoltarea unor proiecte proprii, fapt ce le-a adus profituri nete chiar şi de 40-50% în perioade relative scurte, toate aceste elemente reuşind să creeze un trend în acest sens, afirmă Andreea Comşa.
Brandul şi imaginea dezvoltatorului sunt din ce în ce mai importante
Piaţa rezidenţială tinde să se maturizeze şi a trecut deja în etapa în care reputaţia unui dezvoltator are o importanţă crescută. Reputaţia dezvoltatorului poate să reprezinte un criteriu suplimentar în luarea deciziei de achiziţie, însă potenţialii cumpărători nu sunt dispuşi să plătească un preţ mai ridicat pentru o reputaţie mai bună, precizează Gabriel Voicu, director divizia New Homes Coldwell Banker Affiliates of Romania.
În general, cumpărătorii sunt în continuare atenţi şi sensibili în legătură cu preţul de achiziţie, astfel încât un dezvoltator cu renume nu vinde neapărat la preţuri mai mari, dar vinde mai repede. Totodată, poate oferi încrederea şi siguranţa achiziţionării încă din stadiul de proiect sau din faza de construcţie, subliniază Emanuel Poştoacă, general manager Nordis.
“Observăm o tendinţă a cumpărătorilor de a fi selectivi şi de a se informa despre istoricul dezvoltatorului, ce părere au clienţii care au achiziţionat deja, ce blocuri au mai fost construite. Aşadar, brandul, renumele şi imaginea dezvoltatorului sunt din ce în ce mai importante, lucru de altfel normal în toate ţările dezvoltate”, adaugă Emanuel Poştoacă.
Există câteva branduri de dezvoltatori rezidenţiali, iar cele mai vizibile sunt cele care au deja în portofoliu câteva proiecte de succes pentru segmentul vizat.
Piaţa, însă, este în continuare mai degrabă dominată de brandurile de proiecte rezidenţiale, care îşi întăresc imaginea prin gama largă de facilităţi oferite, gradul de confort, crearea unei comunităţi, precum şi construcţia în mai multe faze, ceea ce alimentează popularitatea în rândul publicului .
În piaţa imobiliară vor evolua dezvoltatorii rezidenţiali care se vor diferenţia prin oferirea unor facilităţi multiple, care să răspundă nevoilor locatarilor, prin reducerea costurilor de întreţinere şi creşterea confortului. De exemplu, dezvoltatorii rezidenţiali încep să demareze proiecte cu diverse facilităţi precum sisteme de pază 24/24h, spaţii de recreere diverse sau producerea de energie 100% verde prin intermediul sistemelor de panouri solare, remarcă Andreea Comşa, director general Premier Estate Management.
Spre deosebire de anii anteriori, cumpărătorii acordă o atenţie deosebită calităţii proiectelor şi localizării acestora. În replică, vor trebui dezvoltate proiecte responsabile, de o calitate excepţională a construcţiei şi a finisajelor comparativ cu cele livrate până acum, localizate în principal în zonele centrale şi de nord, iar aceasta va aduce cu sine şi creşterea brandurilor, conchide Andreea Comşa.
Sursa: www.arenaconstruct.ro
© 2024 Vasile Building & Investment